وقتی پای خرید خانه در میان است، یک قولنامه ساده می‌تواند شروع یک دردسر بزرگ باشد؛ به‌ویژه برای ملکی که سند رسمی ندارد یا وضعیت ثبتی آن برای خریدار روشن نیست. در شرایطی که به گفته رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، حدود یک میلیون و ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور با مشکل صدور سند مواجه‌اند، بی‌توجهی به جزئیات ثبتی پیش از معامله می‌تواند خریدار را با مالکیت مبهم، معامله معارض و حتی یک پرونده قضایی روبه‌رو کند.
در این میان، نخستین هشدار متوجه املاکی است که بدون سند رسمی و صرفاً با قولنامه معامله می‌شوند. در چنین معاملاتی، احراز مالکیت فروشنده و اطمینان از اینکه ملک پیش‌تر به شخص دیگری واگذار نشده، با دشواری بیشتری همراه است و همین موضوع یکی از زمینه‌های شکل‌گیری اختلافات ملکی و دعاوی قضایی محسوب می‌شود.
جزئیات خود سند نیز نباید از نگاه خریدار پنهان بماند. وضعیت رهن ملک در ظهر سند، میزان سهم فروشنده در املاک مشاع و وضعیت خاص پلاک ثبتی، از جمله مواردی است که باید بررسی شود. همچنین نوع ملک، کاربری و نشانی درج‌شده در سند باید با ملکی که در محل به خریدار معرفی می‌شود مطابقت داشته باشد.
در مورد املاک مشاع، تنها دیدن سند کافی نیست و باید میزان سهم فروشنده با ملکی که قرار است خریداری شود تطبیق داده شود. در املاکی که وضعیت خاص «وقف» یا «دولتی» دارند نیز خریدار باید بداند که تمام پلاک ثبتی لزوماً در مالکیت خصوصی قرار ندارد.
یکی دیگر از راه‌های کنترل مشخصات ملک، بررسی مختصات **UTM** درج‌شده در سند و تطبیق آن با موقعیت واقعی ملک است؛ موضوعی که می‌تواند در احراز محل دقیق ملک مورد معامله نقش مهمی داشته باشد.
در معاملات آپارتمان، بررسی سند واحد به‌تنهایی کافی نیست. شماره قطعه پارکینگ و انباری منضم به آپارتمان باید با مدارک مربوط تطبیق داده شود و خریدار بهتر است نقشه تفکیکی واحد را نیز از فروشنده دریافت کند.به این ترتیب، محل پارکینگ و انباری درج‌شده در نقشه با محلی که در ساختمان به خریدار معرفی شده مقایسه می‌شود؛ اقدامی که می‌تواند از اختلافات بعدی درباره محل یا مالکیت پارکینگ و انباری جلوگیری کند.
یکی از مهم‌ترین نکات در معاملات جدید، توجه به تاریخ صدور سند حدنگار است. اگر سند حدنگار ملک پس از **۳ تیر ۱۴۰۳** صادر شده باشد یا ملک دارای سند حدنگار سبزرنگ باشد، انجام معامله عادی و قولنامه‌ای، مسیر مطمئنی برای انتقال مالکیت نیست و دعاوی ناشی از این معاملات در مراجع قضایی، شبه‌قضایی و داوری قابل استماع نخواهد بود.
برای این املاک، مسیر معامله باید از طریق سازوکارهای پیش‌بینی‌شده در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول انجام شود. در این فرآیند، مشاور املاک می‌تواند پیش‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت کند و طرفین برای ثبت رسمی آن به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
امکان تنظیم قرارداد یکسان در سامانه و سپس مراجعه به دفترخانه نیز پیش‌بینی شده و مراجعه مستقیم به دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند انتقال نیز امکان‌پذیر است.در مورد اسناد حدنگار زردرنگ، وضعیت معامله هنوز مشمول ماده یک قانون الزام نشده است؛ با این حال، ثبت معامله در دفتر اسناد رسمی همچنان راه مطمئن‌تری برای تثبیت حقوق طرفین معامله محسوب می‌شود.
در کنار خریداران، بخشی از مشکل به مالکان ساختمان‌هایی بازمی‌گردد که سال‌ها به دلیل نداشتن پایان‌کار امکان دریافت سند رسمی نداشته‌اند. با تصویب آیین‌نامه تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، زمینه‌ای فراهم شده است تا مالکان با پرداخت سهم بدهی و جرایم مربوط، برای آپارتمان خود پایان‌کار دریافت کرده و پس از آن برای اخذ سند مالکیت اقدام کنند.
اجرای این حکم می‌تواند بخشی از ساختمان‌هایی را که به دلیل موانع مربوط به پایان‌کار سال‌ها در وضعیت بلاتکلیف قرار داشته‌اند، وارد فرآیند رسمی ثبت مالکیت کند.
در همین زمینه، حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، از مشکل صدور سند برای حدود یک میلیون و ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در بخش مسکن مهر و نهضت ملی مسکن خبر داده و خواستار ورود مستقیم رئیس‌جمهور برای رفع این مشکل شده است.
به گفته بابایی، اختلاف میان دستگاه‌های اجرایی، عوارض و جرایم ساختمانی نباید مانع برخورداری مردم از سند رسمی مالکیت شود. سازمان ثبت نیز اعلام کرده است که پس از رفع موانع قانونی و فراهم شدن مقدمات لازم، آمادگی صدور اسناد مالکیت را دارد؛ اما پاسخ منفی دستگاه‌های مسئول به استعلام‌ها یا باقی ماندن اختلافات میان دستگاه‌های اجرایی، روند صدور سند را متوقف یا محدود می‌کند.
رئیس سازمان ثبت بر این نکته تأکید کرده که حتی اختلاف درباره مسئول پرداخت جرایم و عوارض نباید مردم را سال‌ها از سند رسمی محروم کند و می‌توان با سازوکارهای قانونی، سند مالکیت را صادر و مطالبات مربوط را مطابق ضوابط در سند درج کرد.
مسئله فقط یک برگ سند نیست. ادامه بلاتکلیفی واحدهای فاقد سند، زمینه نقل‌وانتقال‌های عادی و مکرر را فراهم می‌کند؛ شرایطی که احراز مالک واقعی، شناسایی حقوق ذی‌نفعان و پیشگیری از معاملات معارض را دشوارتر می‌کند و احتمال شکل‌گیری اختلافات ملکی را افزایش می‌دهد.
از سوی دیگر، سند رسمی برای مالک امکان بهره‌مندی مطمئن‌تر از حقوق مالکانه، از جمله انجام معاملات رسمی و استفاده از ظرفیت‌های مالی و بانکی را فراهم می‌کند. به همین دلیل، صدور سند برای واحدهای فاقد سند تنها یک اقدام ثبتی نیست، بلکه بخشی از فرآیند کاهش اختلافات ملکی و شفاف‌سازی مالکیت در کشور است.
خریداران ملک یا زمین باید توجه داشته باشند پیش از آنکه پول معامله جابه‌جا شود، باید مالکیت، اصالت سند، وضعیت ثبتی، کاربری، رهن و محدودیت‌های قانونی ملک مشخص شود. در بازاری که بخشی از املاک همچنان فاقد سند رسمی هستند، بی‌توجهی به همین جزئیات می‌تواند هزینه یک خرید را به قیمت یک دعوای طولانی تمام کند.